• الرئيسية
• حوادث

حسمت محكمة النقض جانبًا مهمًا من النزاعات العقارية المتعلقة باكتشاف نقص في مساحة الأرض المبيعة، مؤكدة ضرورة بحث الدفوع الجوهرية التي يقدمها المشتري بشأن العجز في المساحة ومدى تأثيره في قيمة العقار، وجاء ذلك في حكم صادر بجلسة 23 يناير 2021، في الطعنين رقمي 18640 و18843 لسنة 89 قضائية، بشأن نزاع بين شركتين حول تنفيذ عقد بيع أرض والمطالبة بفسخه بسبب عدم سداد باقي الثمن.

تفاصيل النزاع حول مساحة الأرض المبيعة

تعود تفاصيل القضية إلى خلاف بين شركتين بشأن عقد بيع أرض مؤرخ في 11 أبريل 2011، إذ طالبت الشركة البائعة بفسخ العقد لعدم سداد باقي الثمن المتفق عليه، بينما تمسكت الشركة المشترية بوجود عجز في مساحة الأرض نتيجة دخول أجزاء منها ضمن خطوط التنظيم والشوارع المخصصة للمنفعة العامة،وطالبت الشركة المشترية بإنقاص مبلغ 3 ملايين و880 ألفًا و185 جنيهًا من إجمالي ثمن الأرض، مقابل عجز قالت إن مساحته تبلغ 1395.75 مترًا مربعًا، مستندة إلى شروط التعاقد التي تضمنت تسوية الثمن حال ثبوت وجود نقص في المساحة المتفق عليها،وأثار النزاع تساؤلات قانونية بشأن مدى أحقية المشتري في المطالبة بتخفيض ثمن العقار عند اكتشاف عجز في مساحته، وما إذا كان يحق للبائع طلب فسخ العقد بسبب عدم سداد باقي الثمن رغم وجود خلاف حول المساحة الفعلية للأرض.

هل يحق للمشتري تخفيض ثمن العقار بسبب نقص المساحة؟

استند النزاع إلى أحكام المادة 433 من القانون المدني، التي تنظم مسؤولية البائع عن النقص في مقدار المبيع المحدد بالعقد، وتحدد الحقوق المترتبة على اكتشاف اختلاف بين المساحة المتفق عليها والمساحة الفعلية،وبحسب المبدأ القانوني الذي تناولته محكمة النقض، فإن مسألة إنقاص الثمن تتوقف على ثبوت العجز ومدى انطباق أحكام القانون وشروط العقد على الحالة المعروضة، مع مراعاة ما إذا كان هناك اتفاق بين الطرفين ينظم التعامل مع اختلاف المساحة،وبالتالي، فإن اكتشاف نقص في مساحة العقار لا يعني تلقائيًا تخفيض الثمن في جميع الحالات، بل يتطلب التحقق من المساحة الفعلية، ومراجعة بنود العقد، وبحث الأدلة والدفوع التي يقدمها كل طرف أمام المحكمة.

موقف محكمة النقض من تقرير الخبير

أكدت محكمة النقض أهمية بحث الاعتراضات الجوهرية التي يقدمها الخصوم على تقارير الخبراء، موضحة أن اعتماد المحكمة على تقرير الخبير لا يعفيها من مناقشة أوجه الدفاع التي يمكن أن تؤثر في النتيجة النهائية للدعوى،وفي القضية محل النزاع، تمسكت الشركة المشترية بضرورة إجراء معاينة فعلية للأرض، مع استبعاد المساحات الداخلة ضمن خطوط التنظيم وأملاك السكة الحديد، للوصول إلى المساحة الفعلية التي يمكن الانتفاع بها وفقًا لشروط التعاقد،ورأت المحكمة أن هذه الاعتراضات تستلزم بحثًا كافيًا، لأنها تتعلق بجوهر النزاع حول مقدار الأرض المبيعة ومدى استحقاق الشركة المشترية طلب إنقاص الثمن،وشددت على أن إغفال دفاع جوهري قد يتغير به وجه الرأي في الدعوى يمثل قصورًا في التسبيب، وهو ما قد يستوجب نقض الحكم إذا توافرت أسبابه القانونية.

هل يمنع الشرط الفاسخ الاعتراض على باقي الثمن؟

تناولت القضية أيضًا مسألة وجود شرط صريح بفسخ عقد البيع عند التأخر في سداد المستحقات، ومدى تأثيره في حق المشتري في التمسك بدفوعه المتعلقة بنقص مساحة العقار،وأوضحت المبادئ التي استند إليها الحكم أن وجود شرط فاسخ لا يغني عن بحث الدفوع القانونية الجوهرية التي يتمسك بها أحد أطراف النزاع، ومنها الاعتراض على مقدار المبيع أو المطالبة بإنقاص الثمن عند ثبوت العجز، وفقًا للقانون وشروط العقد،ويعني ذلك أن الفصل في طلب فسخ العقد بسبب عدم سداد باقي الثمن يجب أن يراعي ظروف النزاع والدفوع المطروحة، بدلًا من تجاهل الخلاف الأساسي حول المساحة الفعلية للأرض المبيعة.

ماذا قررت محكمة النقض في القضية؟

قضت محكمة النقض بنقض الحكم المطعون فيه وإحالة القضية إلى محكمة استئناف الإسكندرية، بعدما تبين لها أن الحكم السابق لم يبحث دفاع الشركة المشترية بشأن العجز في مساحة الأرض بحثًا كافيًا، واعتمد على تقرير الخبير دون مواجهة الاعتراضات الجوهرية المقدمة عليه،ويؤكد الحكم أهمية فحص المستندات والخرائط والمعاينات المرتبطة بمساحة العقار، إلى جانب مراجعة شروط عقد البيع، قبل الفصل في المطالبات المتعلقة بتخفيض الثمن أو فسخ العقد،كما يبرز الحكم ضرورة أن تتناول المحكمة أوجه الدفاع المؤثرة في النزاع بصورة واضحة، حتى يكون الحكم قائمًا على بحث كافٍ للوقائع والأدلة المقدمة من الطرفين.

نصائح للمشترين عند اكتشاف عجز في مساحة العقار

عند اكتشاف اختلاف بين المساحة الفعلية للعقار والمساحة الواردة في عقد البيع، من المهم الاحتفاظ بنسخة من العقد وجميع المستندات المرتبطة به، ومراجعة بنود الاتفاق التي تنظم العجز أو الزيادة في المساحة،ويُفضل كذلك الاستعانة بمتخصص لإجراء معاينة دقيقة وتحديد المساحة الفعلية، مع توثيق أي اختلاف بين البيانات التعاقدية والواقع، خاصة إذا كان جزء من الأرض داخلًا ضمن خطوط التنظيم أو مخصصًا للمنفعة العامة،وفي حالة نشوب نزاع، يمكن عرض المستندات والاعتراضات أمام المحكمة للمطالبة بالحقوق التي يقررها القانون، مع مراعاة أن تحديد أحقية المشتري في إنقاص الثمن أو فسخ البيع يتوقف على ظروف كل قضية وشروط التعاقد والأدلة المتاحة.